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Diário da República, 1.a série — N.o 152 — 8 de Agosto de 2006 Decreto-Lei n.o 160/2006
Assim:Nos termos da alínea a) do n.o 1 do artigo 198.o da de 8 de Agosto
Constituição, o Governo decreta o seguinte: Tendo sido aprovado o Novo Regime do Arrenda- mento Urbano (NRAU), pela Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, importa publicar os diplomas necessários à sua completa aplicação. Entre esses encontra-se odecreto-lei que regula os elementos do contrato de O presente decreto-lei regula os elementos do con- trato de arrendamento e os requisitos a que obedece arrendamento e os requisitos a que obedece a sua cele- a sua celebração, conforme previsto no n.o 2 do bração, previsto no n.o 2 do artigo 1070.o do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo NRAU, o qualagora se publica.
A matéria do presente decreto-lei corresponde à que era tratada nos artigos 8.o e 9.o do RAU, sendo objecto Conteúdo necessário
de diploma autónomo em virtude da revogação daquele.
Do contrato de arrendamento urbano, quando deva Trata-se de matéria procedimental que não deve inte- grar o texto do Código Civil, o qual não se dedica asemelhante pormenorização a propósito de qualquer a) A identidade das partes, incluindo naturalidade, b) A identificação e localização do arrendado, ou da O presente decreto-lei estabelece que às partes é dada ampla liberdade na conformação do contrato de arren- c) O fim habitacional ou não habitacional do contrato, damento, sendo poucos os elementos que dele neces- indicando, quando para habitação não permanente, o sariamente devem constar. Assim, são elementos sufi- cientes para a celebração de um contrato de arrenda- d) A existência da licença de utilização, o seu número, mento — necessariamente reduzido a escrito quando de a data e a entidade emitente, ou a referência a não duração superior a seis meses — os seguintes: a iden- ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.o; tidade das partes, a identificação do local arrendado, a existência da licença de utilização, o valor da renda e a data da celebração. Com apenas estes elementosé possível a celebração de um contrato perfeito, pois o Código Civil estabelece um conjunto adequado de Conteúdo eventual
disposições supletivas, regulando os aspectos não con-templados expressamente pelas partes. Em casos par- 1 — O contrato de arrendamento urbano deve men- ticulares, devem ser inseridas outras cláusulas contra- tuais, por exemplo, a referência ao regulamento de con- a) A identificação dos locais de uso privativo do arren- datário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e Continua a exigir-se a licença de utilização para se dos anexos que sejam arrendados com o objecto prin- poder dar de arrendamento um prédio urbano ou uma fracção autónoma, explicitando-se que compete às b) A natureza do direito do locador, sempre que o câmaras municipais a aplicação das coimas resultantes contrato seja celebrado com base num direito tempo- da falta dessa licença. Por forma a garantir a harmonia rário ou em poderes de administração de bens alheios; c) O número de inscrição na matriz predial ou a decla- do sistema jurídico, explicita-se que esta exigência só ração de o prédio se encontrar omisso; se coloca em relação aos edifícios de construção pos- d) O regime da renda, ou da sua actualização; terior a 1951, data em que foram criadas as licenças de utilização. Para os edifícios anteriores, só a alteração f) A existência de regulamento da propriedade da sua utilização ou o arrendamento para fim não habi- tacional são sujeitos a autorização.
g) Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão Regiões Autónomas, a Associação Nacional dos Muni- cípios Portugueses, a Ordem dos Advogados, a Ordemdos Engenheiros e a Ordem dos Arquitectos.
2 — Devem ser anexados ao contrato e assinados Foram, ainda, ouvidas as várias associações com inte- pelas partes os regulamentos a que se referem as alí-neas f) e g) do número anterior e um documento onde resses no sector, designadamente a Associação Lisbo- se descreva o estado de conservação do local e suas nense de Proprietários, a Associação dos Inquilinos dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na Lisbonense, a Associação dos Inquilinos do Norte, a sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto Confederação do Comércio e Serviços de Portugal, a no n.o 2 do artigo 1043.o do Código Civil.
Confederação do Turismo Português, a Federação daRestauração, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federação Portuguesa da Indústria de Construção eObras Públicas, a Federação Nacional de Comércio, a Omissão de elementos
Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, A falta de algum ou alguns dos elementos referidos e ainda várias entidades representativas das empresas nos artigos 2.o e 3.o não determina a invalidade ou a de consultoria e avaliação imobiliária, de mediação ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos mobiliária, de fundos de investimento e de fundos de termos gerais e desde que os motivos determinantes Diário da República, 1.a série — N.o 152 — 8 de Agosto de 2006 Decreto-Lei n.o 161/2006
Licença de utilização
de 8 de Agosto
1 — Só podem ser objecto de arrendamento urbano A Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), refor- pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de mando profundamente esta área do ordenamento jurí- dico. O NRAU contém o quadro essencial do Regime 2 — O disposto no número anterior não se aplica do Arrendamento Urbano, remetendo-se para legislação quando a construção do edifício seja anterior à entrada complementar o tratamento de aspectos que, por moti- em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urba- vos de técnica legislativa, não devem integrar o diploma nas, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 38 382, de 7 de principal. Entre esses diplomas complementares encon- Agosto de 1951, caso em que deve ser anexado ao con- tra-se o diploma que regula as comissões arbitrais muni- trato documento autêntico que demonstre a data de cipais, previstas no artigo 49.o do NRAU e que ora 3 — Quando as partes aleguem urgência na celebra- Pretende-se que as comissões arbitrais municipais ção do contrato, a licença referida no n.o 1 pode ser (CAM) desempenhem um papel de relevo na aplicação substituída por documento comprovativo de a mesma do NRAU, sobretudo no que concerne ao regime tran- ter sido requerida com a antecedência mínima prevista sitório destinado aos contratos de arrendamento mais 4 — A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licen- A relação arrendatícia, sobretudo nos contratos que ciados devem ser sempre previamente autorizados pela vigoram há mais tempo, é fonte frequente de conflito entre as partes, sendo desejável a criação de meios de 5 — A inobservância do disposto nos n.os 1 a 4 por resolução desses conflitos alternativos aos tribunais.
causa imputável ao senhorio determina a sujeição do Assim, as CAM terão competência para dirimir alguns mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, tipos de conflitos, nomeadamente os relativos a obras observados os limites legais estabelecidos pelo Decreto- e à efectiva utilização do locado. Essa competência não -Lei n.o 433/82, de 27 de Outubro, salvo quando a falta abrange, em caso algum, a possibilidade de determinar de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja As CAM desempenham também funções essenciais 6 — A coima prevista no número anterior constitui na determinação do nível de conservação do locado para receita do município, competindo a sua aplicação ao efeito de actualização da renda. Cabe à CAM de cada presidente da câmara municipal, com a faculdade de município receber os pedidos de determinação, enca- delegação em qualquer dos vereadores.
minhá-los para os técnicos que efectuarão as vistorias 7 — Na situação prevista no n.o 5, o arrendatário pode necessárias e comunicar os resultados aos interessados.
resolver o contrato, com direito a indemnização nos ter- As CAM coordenam todo o processo de determinação do coeficiente de conservação, o qual tem reflexos no 8 — O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação As CAM desempenham ainda funções relevantes em da sanção prevista no n.o 5 e do direito do arrendatário matéria de recolha e encaminhamento de informação, de forma a permitir a monitorização da aplicação prática 9 — Não se aplica o disposto nos números anteriores aos arrendamentos que tenham por objecto espaços não De molde a permitir que a aplicação efectiva do habitáveis nem utilizáveis para comércio, indústria ou NRAU seja possível de forma atempada em todo o ter- serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ritório nacional, prevê-se que, transitoriamente, enquanto as CAM não estiverem instaladas em cada município, os municípios possam desempenhar algumas das funçõesque àquelas são atribuídas, designadamente a promoção Entrada em vigor
da determinação do coeficiente de conservação.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das O presente decreto-lei entra em vigor no dia seguinte Regiões Autónomas, a Associação Nacional dos Muni- cípios Portugueses, a Ordem dos Advogados, a Ordem Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 8 dos Engenheiros e a Ordem dos Arquitectos.
de Junho de 2006. — José Sócrates Carvalho Pinto de Foram, ainda, ouvidas as várias associações com inte- Sousa — António Luís Santos Costa — Fernando Teixeira resses no sector, designadamente a Associação Lisbonense dos Santos — Alberto Bernardes Costa — Francisco Car- de Proprietários, a Associação dos Inquilinos Lisbonense e a Associação dos Inquilinos do Norte, a Confederaçãodo Comércio e Serviços de Portugal e a Confederação do Turismo Português, a Federação da Restauração, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a FederaçãoPortuguesa da Indústria de Construção e Obras Públicas O Presidente da República, ANÍBAL CAVACO SILVA.
e a Federação Nacional de Comércio, a Associação Por- tuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda váriasentidades representativas das empresas de consultoria e O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de avaliação imobiliária, de mediação mobiliária, de fundos de investimento e de fundos de pensões.

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